德赢_公寓拐点!长租公寓打法变了,再一味冲范围,终局会很悲凉!

时间: | 来源:德赢官网 | 作者:德赢

2014年,雷军投资You+,将长租公寓拉入公共视野。

2015、2016年,创业公司蓄势待发。

2017年长租利好政策频出,成本鱼贯而入,据不完全统计,这一年里有近20个品牌公寓获得机构融资或发布融资产品,全数行业的总融资额逾越400亿元。各方大年夜佬强势进入,一时辰高朋满座。

2018上半年全数行业风和日丽,各类运营商如火如荼扩规模,等待在行业获得一席之位。不料8月行业急转直下,负面舆论此起彼伏,资金链断裂的公寓企业几回显现,可谓冰火两重天。

不克不及不说2018年的蒙眼狂奔给行业带来了很多负面影响,从2019年获得融资的长租企业成长策略来看,规模不再是唯一诉求,他们最早关注更多细节。公寓企业为什么会发生这类改变,改变后若何更好适应市场,明源君将进行一一谈判。

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长租市场不接收一味扩规模

2017年到2018年上半年,我们经常会听到某某家企业老总说,到xx年,我们家公寓要达到xxx万间房,全数长租行业像是在弄规模化的“军备角逐”。当然追求规模一贯被各行各业奉为实现盈利的圭臬,规模越大年夜,税费、人员成员费用等呈边际递减趋势。可是在长租行业的成长的市场环境和现实能力来看,这其实不是明智之举。

1、长租公寓企业狂扩规模等闲暴

长租行业成长靠什么:资金、资产、运营能力。

资产端来看,本身长租公寓是个改革城市存量资产的生意,但现实是很多运营商拿商用地皮做平易近用,说白了就是贵的地做便宜的长租生意,做长租就是针尖上削铁。

就资金来说,很多长租公寓堕入一种短债长投的怪圈。他们经常拿小钱、贵钱、风险偏高的钱。比如分手式用分期贷换小钱、贵钱、风险高的钱,去做四年左右回报期的长租生意。

就运营能力来说,除头部企业,行业内真正经历太长租公寓规模化挑战的运营商其实不多,他们在内生能力上没有经过规模化的挑战和历练。

盈利空间有限,社会又不能给它匹配到便宜的、不变的资金。这类市场布景下,一些运营商还不顾一切蒙眼狂奔,跑到了必定房间规模,又没有足够的运营能力去化,又显现一些质量问题,毕竟将自己和全数行业引入窘境,雷声阵阵,人心惶惑。

2、租户等待安然的居住环境

租户选择长租公寓是为了获得有品质的居住环境,让自己住得顺心和安心。这就需要公寓运营商供给安然、有保障、实其其实的居住处事。可是一些长租公寓运营商玩起了租金贷,重要逻辑是把持资金的错配克日进行扩年夜。这就需要运营商拿房今后快速租出去,再拿新的租户诺言贷资金继续拿房,今后再租,以此类推。

在这个历程中,一些公寓运营商为了快速出房,将装修没多久的房子火速租出去,全然不顾装修的安然问题,毕竟显现甲醛问题,给一些租户带来身体不适,这在租户的租住初衷全然不符,极大年夜影响了客户对长租市场的消费决议信心。

3、成本方的考核点越来越细

某品牌公寓的CEO奉告明源君,此刻当他们在外寻求融资时,很多成本机构不只是看公寓规模,更多综合考虑企业运营能力,团队情况、不合产品线的卡位情况、商业模式等,关注点越来越细。而这些给了公寓运营商以警示,要想获得成本青睐,不能纯挚考虑扩规模,需要冷静下来考虑经营质量。

这一点近日获得融资的公寓运营商也有反映,在他们的融资筹算中,其实不是一味地强调扩规模,而是将重点放在运营效率、客户处事、人才引进等方面。

比如魔方的CEO柳佳称:此次融资将重要用在进一步提升品牌影响力;深化运营治理,完善和会员系统;打造高效、便捷、伶俐的公寓治理协作平台等。

在企业自己成长、租户的诉求、成本的关注点来看,长租公寓不能靠着一味地追求规模,获得市场占位等候盈利,这是个需要精心细“酿”的行业,而不能简单卤莽的“烧开水”。

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新的转折点

长租公寓运营商需谨记这六点

租赁作为一个关乎平易近生,依托人平易近美好生活,并具有市场保留空间的行业,必须向好。

狂扩规模今后,今朝公寓行业整体经营比较粗放:安然管控、门店的形象,社区空气,社区卫生、员工处事意识等都存在问题,这些都急切需要公寓运营商改酿成长策略,从运营能力上进行顺位。邃密化运营,回归处事本质,关注客户需求,从而获得收入回报忍耐期长的成本青睐。具体来看,重要做好以下几个方面:

1、谨记安然治理是底线

比来一品牌公寓因“出租房装修第二天就上架”闹出了负面上了热搜,有人会说,旧年也显现过这事,没有企业被罚,租户依然租。这类问题持久得不到解决,租户会拿关乎生命健康的事恶作剧嘛?长此以往,不单影响公寓企业出租率,更是影响租户对长租行业的决议信心,多年的长租市场教育将付之东流。

2、提升不变延续的获客能力

一些公寓快速扩规模依然坚挺,可是有些长租公寓为什么就显现问题了?很大年夜启事是这些公寓扩大年夜了规模,获客能力差,房间空置率高,碰着房东催要房租,钱花出去了,收不回来,公司的资金链就难感觉继了。

比如之前北京某长租公寓在行业淡季,公司空置房源就达7000多间,空置率达到140%,高在行业的平均水平100%,空置率灵敏加大年夜了资金缺口,企业艰难为继。

获得不变延续的获客能力重要做好以下两点:

庇护好老客户,将既有客户看成再营销的工具和体例。这是一个绝佳的去化渠道,而要做这部分工作,需要关注社区温度,走进租户心里。

做好靶向营销勾当。公寓营销不合在互联网的高频营销,这类低频营销勾当需要定向,有针对性才能有好成果。比如到一些企业、黉舍进行鼓吹,和一些企业进行合作。比如有品牌公寓和腾讯、阿里、京东展开定向合作,为其职工供给居住处事。

3、关注客户知足度,做好客户运营

获得不变的客源需具有客户思维,回归客户的需求,提升客户知足度。

而做客户运营最关键的是让他们忘掉落你是个收房租的人。那就需要看客户需要什么,不是一味地自顾自讲故事,自己感动自己,自己说服自己。做到客户内心里,才能走进他们的心里。

比如社群,不要神秘化、高大上化。社群更多时辰不是社交应酬,而是一个自然而然、故意无意组成的高频快乐喜爱群。要寄望去挖掘客户的高频需求,比如有的公寓租户闲暇时想要看片子,那你就没有需要篮球、王者名誉,片子什么都弄个社群,集中高频需求才能更好走进客户心里。

又如公区,不要把它弄得像个老祖宗传下来的宝贝。是个公寓就做公区,即便做也需理性控制面积。有从业人员暗示,依照经验1间房1平,300间房做到300平比较合适。

4、重视人才的力量

可能比来很多人都在刷《都挺好》,甚至被苏家三个汉子气得睡不着觉。《都挺好》由正午建造,所谓正午出品,必属精品,从没有犯错误。为啥正午出品的剧能有这么高的收视率了?演员选得好是其中很首要的一点。

之前《琅琊榜》中饰演谢侯爷的刘奕君,《大年夜江大年夜河》中扮演水书记的杨立新,此刻《都挺好》中饰演苏大年夜强的倪大年夜红,饰演苏明成的郭京飞,无一不是真实的演技派,老戏骨。好的演员成就一部戏,一样有经验的人才也将成就一个行业。长租行业拿了个好剧本,也需要有好的人才来唱这出好戏。

不论是比来融到资的蛋壳、窝趣、魔方,还是正在行业里摸爬滚打的其他品牌公寓,他们均暗示,行业需要能沉下心的人才。乐乎CEO罗意暗示,不论是规模公寓还是小公寓,人才在企业成长相当首要。可能你找到一个有经验的人才,可为自己带来几十上百万的生意。畴昔一年,他几近每天都在面试。

5、打造标准化的供给链

而且很多长租公寓运营到必定阶段,空调、家居断货,装修没法按预定期限交付等情况常常会碰上。巨匠可能会把问题简单归结在供给商的不靠谱,但其实更深层次的问题是自己供给链系统出问题。

公寓供给链大年夜致分为主材、电器、家具、软配和处事五大年夜类,其中处事部分包罗了设计、施工、保洁、维修等细分类别,今朝国内长租供给链极端分手和杂乱。

供给链不是公寓运营最首要的核心营业,可是却贯穿了拿房和出房之间的每一个环节。而且也据有了大年夜量的资金,工作时辰。某品牌公寓在营业快速成持久,核心营业(拿房、出房)以外的人员编制占了三分之二,这傍边大年夜部分人力本钱都分拨给了各条供给链。

成立一套标准的供给链系统将帮手你缩短拿房到出房的时辰,保障你的公寓质量安然问题,也可以或许帮手你俭仆成本。

6、轻资产其实不是谁都可以做

此刻,良多有必定规模的品牌公寓喊出了轻资产的口号,有重资金的包租二房东,也有不那么重的分手式。有的企业是房间规模的打破碰着了瓶颈,等待经过进程轻资产编制整合更多合作方。有的是企业资金方面碰着瓶颈,希望经过进程轻资产编制解决房源拓展的资金问题。

轻和重都可以,但要看企业的基因。假设是地产系,可能也不愿意做轻,因为它掌控着那么多低成本的资金,把投资端让他人去赚,自己只去做运营,对它来讲不划算。

可是对创业企业来讲,没有能力去统筹那么多的低成本资金,选择轻资产是一个最好路径,否则依托股权融资或其他的分期贷也不划算。

但今朝行业有点神化轻资产模式,认为轻资产包治疑问杂症,其实走轻资产要求其实不低。在成长时有以下需要寄望:

诺言和口碑重在治理规模。作为一个轻资产品牌,奉求方是否是选你,首先会看你的治理规模,可是毕竟做抉择是看谁能帮他挣钱,最靠谱。

成立两严惩事心态。以往做二房东时,你直接面对租客就好,此刻是既面临租客又面临奉求方。面对租客租客投诉,你是处事心态,面对奉求方的斥责时,可能会心理失落衡,认为自己是大年夜品牌,受不得气。做资产存候心做个有经营原则“夹心饼干”。

轻资产需要重运营。畴昔干轻资产的少,只要品牌公寓做得比二房东好,做轻资产便可以表示价值,而今天,当品牌公寓都做轻资产时,你必须比其他品牌干得好。

抛弃割韭菜心理。在之前租金盈利期间,培育起来的酒店加盟商里不贫乏韭菜,可是此刻的长租公寓品牌影响力和加盟商群体底子,没法和酒店品牌对比。所以走轻资产可不要想着割韭菜,事实长租公寓是个针尖上削铁的生意,没有人能躺着赚大年夜钱,需要依托自己的运营能力赚到治理费和业绩提成。(文中部分不雅观点受启发在乐乎CEO罗意的直播讲座,赋能成本CEO胡振寅的行业观点,对两位行业前辈暗示感谢感动。)


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